在公司開辦初期，很多朋友都可能會把自己的房產(chǎn)投入到公司的經(jīng)營中供公司使用。那么，不同的使用方式，其背后又將與稅收有什么關(guān)聯(lián)呢?跟著快幫云（www.dzjkx.cn）小編一起來看看吧!

案例：

王達(dá)成準(zhǔn)備開辦一家咨詢公司，開辦公司不僅需要資金、需要人員，還需要經(jīng)營場所。

所以，王達(dá)成決定將自己擁有的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本。那么這項以房產(chǎn)作為投資的行為，在稅收的繳納中又該如何把控呢?

一、個人所得稅

王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價，投資入股到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納個人所得稅?

王達(dá)成以投資入股方式，將房產(chǎn)投資到公司名下，是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。

但是，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

因此，王達(dá)成以房產(chǎn)投資入股，則在發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按評估后的公允價值確認(rèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該房產(chǎn)原值及合理稅費后的余額為應(yīng)納稅所得額，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅。

但是，如果王達(dá)成轉(zhuǎn)讓的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，則免征個人所得稅。

二、增值稅

王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納增值稅?

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！?/span>

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益?！?/span>

因此，以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

但是，如果投資入股的房產(chǎn)為“住房”的，按下列情況特殊處理：

1、如果投資入股的房產(chǎn)為個人購買不足2年的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

2、如果投資入股的房產(chǎn)為個人購買2年以上(含2年)的，免征增值稅。

上述1、2點政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

3、如果投資入股的房產(chǎn)為購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

4、如果投資入股的房產(chǎn)為購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

5、如果投資入股的房產(chǎn)為購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

上述3、4、5點政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

三、土地增值稅

王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價，投資入股到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納土地增值稅?

根據(jù)土地增值稅相關(guān)定規(guī)，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。所謂取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

因此，王達(dá)成以投資入股方式，將房產(chǎn)投資到公司名下，是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

但是，根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)相關(guān)規(guī)定：

在2015年1月1日至2017年12月31日，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

也就是說，如果王達(dá)成以房產(chǎn)投資入股，發(fā)生在的2015年1月1日至2017年12月31日期間，則暫不征收土地增值稅。

同時，如果王達(dá)成投資入股的房產(chǎn)為“住房”的話，根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)相關(guān)規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、房產(chǎn)稅

王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納房產(chǎn)稅?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)〔1993〕368號)相關(guān)規(guī)定。

對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。

因此，王達(dá)成所投資房產(chǎn)，房產(chǎn)稅如何繳納，還得根據(jù)王達(dá)成投資合同所簽訂的形式而確定。不同形式下房產(chǎn)稅的繳納是有差異的。

五、契稅

王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，契稅怎么繳?

根據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定：

1、同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

2、個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅。

合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。

因此，王達(dá)成將自己名下的房產(chǎn)投資到自己所開公司的名下，免征契稅。

六、土地使用稅

王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本。該房產(chǎn)是否需要繳納土地使用稅?

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

另外，根據(jù)國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知((1988)國稅地字第15號)相關(guān)規(guī)定，個人所有的居住房屋及院落用地，土地使用稅的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

因此，1、王達(dá)成如果投資入股的房產(chǎn)是非住房，則需要根據(jù)土地使用稅相關(guān)規(guī)定繳納土地使用稅，2、如果投資入股的房產(chǎn)是住房，屬于企業(yè)所有時，若不符合其他相關(guān)免征土地使用稅規(guī)定的，應(yīng)自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

政策依據(jù)

1、財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》(財稅〔2015〕41號)

2、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)

3、財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)

4、《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)

5、財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅〔2012〕4號)

6、財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)

七、印花稅

王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，如何繳納印花稅?

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務(wù)院令第11號)中印花稅稅目稅率表規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按書據(jù)所載金額0.5‰貼花。

因此，王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額繳納印花稅。

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